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Focus sur les frais de notaires en France

06 JUIN 2018

Lorsqu’un particulier achète un bien immobilier, il paie ce qu’on appelle communément des « frais de notaire ». Point sur ces frais complémentaires.

Les « frais de notaires » sont en réalité appelés des frais d’acquisition. Ils sont composés d’impôts et de taxes, appelés droits d’enregistrement. « Ils sont liés à l’acquisition du bien et versés au Trésor public. Ils reviennent, selon le cas, à l’État ou aux collectivités locales. Calculés selon la valeur du bien, leurs montants varient selon son lieu géographique », d’après les notaires. L’organisme immobilier SeLoger précise que « ils représentent 80 % des frais de notaire. Ainsi, environ 4,5 % du montant de l’investissement sont versés au département, 1,20 % sont reversés à la commune, et l’Etat prélève, quant à lui, 2,37 % du montant de la transaction ».

Ils sont également composés de frais et débours. Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. « Ils servent à rémunérer différents intervenants ou à payer les différents documents nécessaires à la réalisation de l’acte et sa sécurité. Ces déboursés représentent environ 10 % du prix de vente », affirme SeLoger. »

Et enfin, les « frais de notaire » sont composés des émoluments, c’est-à-dire de la rémunération du notaire. Ils sont fixés par décret. « Les émoluments du notaire s’échelonnent entre 0,825 % et 4 % du prix de vente en fonction du montant de ce dernier », précise SeLoger.

Les frais d’acquisition, improprement appelés « frais de notaires », s’ajoutent au prix d’achat des biens immobiliers.

Ils sont en principe réglés par l’acquéreur mais ne reviennent ni au vendeur, ni au notaire, pour leur plus grande part.

 

Quid des frais et débours ?

Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client.

Ces frais et débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques, inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, document d’urbanisme, extrait du cadastre, géomètre expert, syndic, etc…). Il y a lieu de prendre également en compte  certains frais exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.

Quid de la rémunération du notaire ?

La rémunération du notaire proprement dite est appelée émoluments.

La vente ou cession de gré à gré (numéro 54 du tableau 5) donne lieu à la perception d’un émolument proportionnel, selon le barème suivant :

  • De 0 à 6 500 €
  • 3,945 %
  • De 6 500 € à 17 000 €
  • 1,627 %
  • De 17 000 € à 6 000 €
  • 1,085 %
  • Plus de 60 000 €
  • 0,814 %

 

Note 1 : « La somme des émoluments perçus par le notaire au titre des prestations relatives à la mutation d’un bien ou d’un droit immobilier ne peut excéder 10 % de la valeur de ce bien ou droit » sans pouvoir être inférieure à un plancher de 90 € (article R444-9 du Code de commerce dans sa partie règlementaire).

Ce plafonnement concerne essentiellement les transactions immobilières de faible montant comme des terres ou des biens situés en milieu rural, ou des parties communes, des caves et des parkings en milieu urbain. Bien entendu, ce plafond ne concerne pas les taxes fiscales générées par l’opération.

La rémunération du notaire peut faire l’objet d’une remise

Une remise de 10 % maximum, strictement encadrée par l’article  A444-174 du Code de commerce créé par l’article 2 de l’arrêté du 26 février 2016, peut être décidée par le notaire pour les tranches d’assiettes supérieures à 150.000 €.

Dans certains cas (bureaux, ensembles industriels, logements sociaux, pactes Dutreil…), cette remise est de 40 % maximum applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d ‘euros.

Les taux de remise par catégorie d’actes et tranches d’assiette sont garantis à tous les clients de l’office et sont affichés sur place.

Neuf ou ancien : différents frais

Les frais de notaire ne sont pas les mêmes selon que vous achetez un bien neuf ou ancien. Ainsi dans l’ancien, les frais de notaire s’élèvent à environ 7 et 8% de la valeur du bien mis en vente.

Dans le neuf, ces frais d’acquisition s’élèvent « seulement » à 3 ou 4% du prix de vente.

A titre de rappel, un logement est considéré comme neuf lorsque ce dernier n’a jamais été habité ou qu’il est vendu sur plan (VEFA) 


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La Newsletter non résidents Mai 2018 

Acheter avec une SCI en France quand on est un étranger, quelle fiscalité ? Quels pièges à éviter ?
De nombreux étrangers, non-résidents en France, créent une SCI pour l’achat de leur bien en France. Quelles sont les conséquences fiscales de ce choix ? Acheter avec une SCI ? Est-ce plus fiscalisé ? Les impôts payés lors de l’acquisition de l’immeuble par la SCI sont les mêmes qu’en l’absence d’une telle société et ne sont pas impactés par la présence d’associés non-résidents. La SCI sera soumise à un impôt au taux de droit commun : 5,90 % ou 5,19 % selon le lieu de situation de l’immeuble. J’achète les parts d’une SCI, vais-je payer plus d’impôts ? 

Vous serez soumis à un droit de 5 %, mais attention! Des impôts pourraient également être perçus dans votre pays de résidence fiscale. On m’a parlé d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés et d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ? Quelle est la différence ? La SCI peut être fiscalisé à l’impôt sur le revenu, ses associés sont alors imposés directement sur leur quote-part, elle peut également être fiscalisée à l’impôt sur les sociétés comme une société commerciale classique. Pour l’achat d’un bien en France, il est le plus souvent conseillé d’opter pour une fiscalité à l’impôt sur le revenu. Il est à noter que si la SCI loue le bien meublé, elle sera soumise d’office à l’impôt sur les sociétés, ce qui pourra avoir des conséquences dommageables lors de la revente du bien. 

Je compte utiliser à titre personnel le bien immobilier que ma SCI va détenir. Y’a-t-il des conséquences fiscales ? En France, la pratique est très courante pour une SCI (non soumise à l’IS) de mettre à la disposition gratuite de ses associés le bien immobilier dont elle est propriétaire. Cette opération n’est pas fiscalisée en France. Néanmoins, l’administration fiscale britannique a un point de vue différent sur la SCI française. Au regard du droit anglais, les associés britanniques de la SCI pourraient donc être imposés au Royaume-Uni à l’impôt sur le revenu, sur la base d’un avantage en nature (benefit in kind) procuré par l’utilisation privée de la résidence secondaire. Afin de ne pas être pénalisé, il est nécessaire d’être bien conseillé lors de la constitution et la gestion de la société. 

 

Vais-je devoir faire une déclaration de revenus annuelle en France ?

Vous devez déclarer vos revenus en France, uniquement si vous percevez des revenus en France. Le principe est celui de l’imposition en France des revenus immobiliers. Toutes les conventions fiscales signées par la France donnent à l’État de situation de l’immeuble le droit d’imposer ces revenus immobiliers. Il sera fait application d’un taux minimum de 20 %, et aux prélèvements sociaux pour un taux de 17,2% sauf si le non-résident justifie que son taux d’imposition serait inférieur à 20 % s’il était résident fiscal français et donc assujetti à une imposition française sur l’ensemble de ses revenus mondiaux. Il est possible que le non-résident soit également retrouvé taxable dans son propre pays. Tout dépendra alors – en présence d’une convention fiscale – de la clause relative à l’élimination des doubles impositions. Ainsi, en Belgique, l’administration fiscale assimile les revenus distribués par la SCI aux associés comme des dividendes, taxables en Belgique. Il y a donc un cas de double imposition : le contribuable non-résident est imposé en France sur ses revenus fonciers et en Belgique sur les mêmes revenus considérés dans ce pays comme des dividendes. 

On m’a parlé d’une taxe de 3% qui m’inquiète…. Toutes les sociétés – françaises ou étrangères – possédant un ou plusieurs immeubles situés en France au 1er janvier de l’année d’imposition, sont redevables d’une taxe annuelle de 3 %, assise sur la valeur vénale de ces immeubles. Néanmoins, lorsqu’une SCI souscrit chaque année une déclaration n° 2072Il, elle en est exoné- rée. Vais-je être soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) ? Les associés non-résidents de notre SCI d’hypothèse peuvent être redevables de l’IFI si le montant net de leurs actifs immobiliers en France est supérieur à 1.300.000 euros. L’interposition d’une SCI n’est pas signifiante. L’acquisition par le biais d’une SCI peut poser un problème à un résident suisse. En effet, certains cantons suisses peuvent prévoir que les parts de SCI – pourtant exonérées en France – sont imposées en France, alors même qu’une détention en direct aurait permis de sortir le bien immobilier de la base taxable suisse

Que vais-je payer comme impôt lors de la revente ? Vous êtes susceptible de payer un impôt sur la plus-value immobilière. La cession du bien en France est toujours imposable en France. Pour le calcul de l’IR, le taux du prélèvement est fixé à 19 %. Il s’applique en cas de cession des titres de la SCI, par ses associés non résidents personnes physiques et à la SCI, en cas de cession du bien immobilier. La taxe additionnelle de 2% à 6% trouvera également à s’appliquer. Les revenus fonciers de source française des non-résidents sont assujettis aux prélèvements sociaux.

Et si je donne ou transmets par succession ma SCI ? Dans un contexte international, la transmission par succession ou par donation d’un patrimoine immobilier situé en France est bien souvent taxable en France. Les parts de SCI et les comptes courants de cette société sont concernés. Les conventions internationales sont rares, mais certaines peuvent être fort intéressantes car elles peuvent priver la France de son droit d’imposer , comme par exemple avec la Belgique, l’Espagne, Bahreïn, les Émirats Arabe Unis, l’Arabie Saoudite...

Bilan 2017 du climat immobilier en France

Les notaires de France ont publié leur note de conjoncture immobilière permettant de faire un bilan sur l’année 2017. 965 000 transactions ont été réalisées sur douze mois glissants (contre 969 000 à fin janvier 2018), pour une hausse de 10,9 % sur un an. « Le volume annuel de transactions évolue ainsi à un rythme légèrement moins soutenu (...) et les notaires assistent désormais à un atterrissage en douceur, laissant présager des volumes plus raisonnables en 2018 » relèvent les notaires. • Hausse des prix – La hausse des prix a été particulièrement ressentie pour les appartements anciens en Île-de-France. • Hausse des crédits - Les encours de crédits à l’habitat continuent de croître (5,8 % sur un an) et les taux d’emprunts restent bas (1,61 % en moyenne). • Hausse de l’âge des acquéreurs - La part des acquéreurs de 60 ans et plus a augmenté régulièrement entre 2007 et 2012, passant de 13 % à 17 % pour tous les logements anciens confondus. 


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Actualité des non-résidents

 

Actualité fiscale

Expatriation et vente de la résidence principale

Lors de la vente de sa résidence principale, un résident fiscal français est totalement exonéré, peu importe le montant de la plus-value générée. Dans le cas où une personne, venant juste de s’expatrier vend sa seule résidence en France, l’administration fiscale française lui refuse le bénéfice de l’exonération totale d’impôt sur la plusvalue. Elle considère que cette personne a quitté sa résidence principale avant la cession et cessé d’être fiscalement domiciliée en France. Il est alors possible de bénéficier de l’exonération spéciale dont disposent les non-résidents ayant résidé en France pendant deux années consécutives et qui vendent pour la première fois leur bien en France, mais cette exonération est limitée à 150.000 € de plus-value. Interrogé, le Conseil Constitutionnel a précisé que ces dispositions ne méconnaissaient pas les principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques. Dans le cadre d’un projet d’expatriation et de vente d’un bien immobilier, il est donc conseillé de vendre avant le départ de France si la plus-value taxable est supérieure à 150.000 euros. 

 

A LA UNE

ACHETER EN INDIVISION EST-CE UNE BONNE IDEE ?

Un arrêt récent de la Cour de Cassation du 10 janvier 2018 vient rappeler la nécessité de bien tenir les comptes dans le cadre d’un achat en indivision. Une indivision peut exister notamment lorsque deux concubins achètent un bien ensemble ou par exemple, deux frères. Quelles sont les contraintes imposées par un achat en indivision ? 

Il est nécessaire de bien tenir les comptes. 

Dans l’affaire citée, deux personnes en indivision avaient acheté un terrain précisant dans l’acte authentique qu’il leur appartenait à concurrence de moitié chacun. Le financement de la construction de la maison sur ce terrain n’avait pas respecté cette répartition, un des indivisaires ayant contribuer plus que l’autre. La Cour de Cassation a rappelé que, peu importait la contribution finale de chacun, le prix de vente devait être réparti selon la quotité prévue dans l’acte d’acquisition du terrain, soit à concurrence de moitié chacun. L’indivisaire ayant le plus contribué peut réclamer le remboursement, mais il devra apporter la preuve du paiement par ses fonds personnels. L’indivision impose donc de tenir les comptes entre indivisaires de façon à respecter, dans le financement des travaux la quotité prévue dans l’acte d’acquisition. 

Il est nécessaire de bien s’entendre.

Les actes utiles ou nécessaires à la conservation du bien (par exemple, des réparations d’urgence ou la souscription d’un contrat d’assurance) peuvent être effectués par un indivisaire seul. Par contre, les actes d’administration, c’est-à-dire les actes de gestion courante (y compris la conclusion et le renouvellement des baux d’habitation et des baux professionnels) doivent être pris à la majorité des deux tiers des droits indivis, Toutes les décisions prises à la majorité des deux tiers doivent être portées à la connaissance des autres indivisaires. L ’unanimité est en principe obligatoire pour tous les autres actes : renouvellement d’un bail commercial, décision de vendre le bien ou d’y réaliser des travaux non urgents, etc.

Pour éviter des cas de blocage, depuis le 14 mai 2009, la vente d’un bien indivis peut, sous certaines conditions, intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis : le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis doivent exprimer leur intention de vendre auprès d’un notaire. Dans le mois qui suit, ce dernier doit en informer les autres indivisaires. Si l’un ou plusieurs d’entre eux s’opposent à la vente ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate dans un procès-verbal. Le tribunal de grande instance peut alors autoriser la vente du bien si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires. La vente sera obligatoirement réalisée aux enchères. L ’indivision est lourde et contraignante. Il est souvent conseillé par le notaire de recourir plutôt à la constitution d’une société civile immobilière pour l’achat d’un bien à plusieurs afin de permettre une gestion des comptes plus simple et de donner des pouvoirs élargis au gérant lui permettant d’administrer le bien. 

 

IMMOBILIER

Quelles villes de provinces ont le marché immobilier le plus dynamique ? 

L ’étude de l’évolution des prix du marché immobilier entre 1997 et 2016 dans les villes de province montre une grande disparité. Si Bordeaux voit ses prix tripler sur le marché des maisons anciennes et des appartements anciens, Orléans a une progression de prix beaucoup plus modérée. Les trois métropoles les plus dynamiques sont Toulouse, Lyon et Bordeaux, tandis que Brest, Dijon et Orléans ferment la marche. 


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Locations saisonnières en France : réglementation fiscale et sociale 

 

Locations saisonnières : tout ce que le loueur saisonnier doit savoir pour maximiser la rentabilité de son investissement locatif.

Dans les lignes qui suivent, vous trouverez une brève synthèse des régimes fiscaux applicables aux locations saisonnières ainsi que les nouveautés en matière sociale, applicables depuis le 1er Janvier 2017.

Au plan fiscal : 

Les recettes tirées de la location meublée sont de nature commerciale et relèvent à ce titre de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Locations saisonnières en France

Locations saisonnières en France

Le bénéfice est taxé selon le barème en vigueur pour les résidents français (+ CSG CRDS de 15,5%). Les non-résidents sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20% ( + contributions sociales de 15,5%).

Par ailleurs si le loueur fournit en plus de la location des prestations para-hôtelières, il devra facturer de la TVA. Il existe cependant un régime de franchise de TVA si le loueur para-hôtelier réalise moins de 82.800 € de recettes par an.

Locations saisonnières en France

Locations saisonnières en France

Au plan social : 

Depuis le 1er janvier 2017, les loueurs en meublé réalisant plus de 23.000 € de recettes par an sont assimilés à des professionnels au plan social et doivent s’acquitter de cotisations.

Comment sont calculées ces cotisations ? 

Le taux de cotisation et la base de calcul dépendent du régime fiscal du loueur :

  • Le loueur est assujetti au régime « micro BIC » : ses cotisations sociales représenteront 22,7% de ses recettes ;
  • Le loueur est assujetti au régime « réel BIC » : ses cotisations sociales représenteront en moyenne 45% de son résultat net.

1er Exemple : 

Monsieur X perçoit 25.000 € de recettes de location saisonnière. Ses loyers étant inférieurs à 33.100 € par an, il décide d’opter pour le régime « micro ». Ses charges sociales représenteront 22,7% x 25.000€ = 5.675 €. 

2ème exemple : 

L’année suivante, Monsieur X décide d’opter pour le régime réel : 

Recettes annuelles : 25.00 0€

Charges annuelles déductibles : 16.000 €

La base de calcul des cotisations sociales sera de 9.000 €. Ses charges sociales devraient s’élever en moyenne à 4.050 €.

Si le résultat de l’activité de location est nul

Le loueur peut se retrouver dans la situation où ses recettes locatives vont dépasser le seuil de 23.000€ mais du fait de l’importance de ses charges, son résultat sera nul. S’il est affilié au RSI, il devra tout de même s’acquitter des cotisations minimales. Selon le site internet du RSI, ces cotisations s’élèvent à 1.198 € en 2017.

Quid des loueurs non-résidents ?

On distinguera plusieurs cas de figure :

  • Le loueur en meublé réside et cotise dans un pays membre de l’Union Européenne, la Suisse, l’Islande, le Liechtenstein, la Norvège : si le non-résident cotise déjà à un régime de sécurité sociale dans son pays de résidence, il pourra être dispensé de cotiser une seconde fois en France en application du Règlement (CE) n°883/2004.
  • Le loueur en meublé réside et cotise dans un pays avec lequel la France a signé une convention bilatérale de Sécurité Sociale : ces conventions ont pour objectif de déterminer la législation sociale applicable afin d’éviter une double-affiliation. Voici la liste des pays ayant signé une convention avec la France : Algérie, Andorre, Argentine, Bénin, Bosnie, Cameroun, Canada, Cap-Vert, Chili, Congo, Corée, Côte d’Ivoire, Croatie, États-Unis, Gabon, Guernesey, Inde, Israël, Japon, Jersey, Macédoine, Madagascar, Mali, Maroc, Mauritanie, Monaco, Monténégro, Niger, Philippines, Québec, Saint-Marin, Sénégal, Serbie, Togo, Tunisie, Turquie, ainsi que la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française.
  • Le loueur réside dans un pays non visé par l’une de ces conventions et/ou ne cotise pas encore à un régime de Sécurité Sociale dans son pays de résidence : si le montant annuel de ses locations saisonnières en France dépasse 23.000 €, il devra s’acquitter de cotisations sociales.

(1) –  L’activité de para-hôtellerie est définie par l’article 261 D-b-4° du CGI : « Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. » 


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01 MAR 2017

Accélération nette de la hausse des prix dans presque toutes les grandes villes de France.

Tendances de l'immobilier en France

Tendances de l’immobilier en France

MeilleursAgents publie la 89ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel dans les dix plus grandes villes de France.

Un constat est clair, en dépit de leur récente remontée, Les taux et les prix de l’immobilier restent à un niveau globalement attrayant. Les ménages solvables accélèrent leurs achats pour profiter de l’aubaine. D’où une nouvelle hausse des prix dans les métropoles françaises.

Bien que la récente hausse des taux d’intérêt du crédit immobilier reste contenue, les ménages solvables accélèrent leurs achats pour bénéficier de l’aubaine. Certains très bons dossiers bénéficient de taux encore plus bas jusqu’à 1% sur des durées d’emprunt plus courtes.

Toutefois, les candidats à l’accession à la propriété sont tout à fait conscient que le crédit exceptionnellement bon marché ne va pas durer; comme en témoignent déjà les mouvements de remontée des taux enregistrés depuis la fin de l’année dernière dans la grande majorité des établissements prêteurs.

En outre, les ménages doivent également faire face à la reprise – qui se confirme et s’accentue dans ce baromètre de mars – de l’augmentation des prix de l’immobilier dans la plupart des grandes villes. « Dans ces conditions, les acheteurs ont le sentiment qu’il faut accélérer leur achat avant que les taux ne remontent alors que les prix sont déjà en train de grimper, explique Sébastien de Lafond. Ce qu’ils ne payent pas à leur banquier grâce à la faiblesse des taux se retrouve en partie dans le prix du bien qu’ils sont prêts à payer au vendeur. La faiblesse des taux nourrit mécaniquement l’inflation. »

Plus donc que l’impact de prochaines conditions de crédit moins attrayantes, c’est celui de la hausse des prix dans les grandes villes qui renforce le sentiment d’urgence.

Fortes hausses à Paris, Bordeaux, Lyon et Nantes

D’après le baromètre, à Paris les prix ont crû de 2,4 %, au 1er mars, et les moyennes sont semblables aux sommets de 2011. Le phénomène s’étend à la banlieue parisienne. En petite couronne, la hausse atteint 1,2 % depuis le début de l’année et 0,9% en grande couronne.

Dans la capitale, anticipent les notaires Paris-Ile-de-France, dans leur conférence immobilière du 23 février dernier, : « d’après nos indicateurs avancés sur les avant-contrats, le prix au m² atteindrait 8.520 euros en avril, soit une augmentation annuelle de 5,6 %. »

En région, la reprise de la hausse des prix est plus ou moins prononcée selon les métropoles concernées. Deux groupes se distinguent, Le premier, à l’instar de Paris, réunit Bordeaux, Lyon et Nantes. Ces villes connaissent de fortes augmentations de prix.

Ainsi, Bordeaux affiche une progression de 2,3 % en février, + 4,3 % depuis le 1er janvier 2017 et culmine à + 9 % sur un an. A Lyon, malgré un début d’année à la baisse, la hausse est de + 5,4 % depuis un an. Dans l’Ouest, à Nantes, les prix grimpent de 0,8 % en février et + 2,2 % depuis le 1er janvier et + 4,3 % en un an.

Le second groupe : Marseille, Montpellier, Toulouse, Strasbourg, Nice et Lille. Les prix y restent quasi stables avec des augmentations sur un an comprises entre 0 % et + 2 %. Dans le détail, on relève :

Marseille (+ 2,1 % sur un an),
Montpellier (+ 1,7 % sur un an),
Toulouse (+ 2 % sur un an et + 0,4 % depuis le 1er janvier),
Strasbourg (+ 1,1 % sur un an et stabilité des prix en février),
Nice (+1,3 % sur un an),
Lille (+ 0,8 % sur un an, en dépit des baisses de janvier et février (-1,6 % sur deux mois).

Dans la métropole lilloise , d’après MeilleursAgents.com, « celles-ci sont essentiellement dues à la mise en oeuvre de l’encadrement des loyers qui limite les espoirs de rendement des investisseurs. »

 

 

 

 

 

 


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28 FEB 2017

Non-résidents, Devez-vous payer des droits de succession en France ?

L’imposition en France des successions internationales est prévu par l’article 750 Ter du code général des impôts.
Sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit :

– Les biens meubles et immeubles, possédés directement ou indirectement, situés en France, lorsque le défunt n’a pas son domicile fiscal en France. Les biens situés en France et propriété d’un non résident sont imposables en France au titre des droits de succession.

– Les biens meubles et immeubles situés en France ou hors de France, reçus par l’héritier ou le légataire qui a son domicile fiscal en France. Toutefois, cette disposition ne s’applique que lorsque l’héritier, a eu son domicile fiscal en France pendant au moins six années au cours des dix dernières années précédant celle au cours de laquelle il reçoit les biens. Ainsi, lorsque l’héritier d’une succession internationale est un résident fiscal en France, l’intégralité du patrimoine reçu par ce dernier est soumis aux droits de succession francais.

Le défunt est résident fiscal en France ;Au global, les droits de succession devront être payés à la France dès lors que :

  • L’héritier est résident fiscal en France ;
  • Le bien meuble ou immeuble transmis est en France ;

Vous conviendrez de la définition du redevable des droits de succession des non-résidents en France est très large. Cette situation provoque régulièrement à une double imposition; en France et dans le Pays du défunt ou héritier.

Pour éviter le risque de double imposition, et déterminer le pays dans lequel il convient de payer les droits de succession, de nombreux pays ont signés des conventions fiscales avec la France. (Contactez nous pour avoir une convention fiscale spécifique)

Il est important de noter qu’une convention fiscale a pour objectif d’éviter la double imposition d’un même revenu, c’est à dire du cas où une même personne est imposable au titre d’un même revenu, d’une même fortune ou d’une même succession ou donation par plus d’un État.

Dans un pays où il n’existe pas d’impôt sur les successions (Portugal par exemple), la convention fiscale ne trouve pas à s’appliquer et les droits de succession seront dus en France.

Toutefois, il existe des dispositifs permettant d’éviter la double imposition de votre patrimoine.

 

 

 

 

 

 


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07 MAR 2017

Les cessions d’œuvres d’art sont soumises à un régime de TVA bien spécifique. La base d’imposition mais également les taux applicables dépendent de la qualité du vendeur mais également de certaines options fiscales prises par lui.

Acquisition auprès de l’artiste ou de ses ayants-droit :

TVA Oeuvres d'art France

La fiscalité des oeuvres d’art en France : TVA applicable

La vente d’œuvres d’art (au sens de l’article 98 A II de l’annexe 3 du CGI) par l’artiste ou ses ayants-droit est soumise, depuis le 1er janvier 2015, au taux réduit de 5,5 %. L’artiste assujetti à la TVA pourra en contrepartie déduire de cette TVA collectée, la TVA déductible sur ses acquisitions.

Les importations d’œuvres d’art sont également soumises au taux réduit de 5,5%.

Les artistes peuvent bénéficier d’un régime de franchise de TVA dès lors que leur chiffre d’affaires n’excède pas 42.900€ par année civile. Le régime de franchise concerne les œuvres originales produites de la main de l’artiste, mais également aux reproductions limitées sous réserve qu’elles soient signées par l’auteur et numérotées. Ce régime ne s’applique pas à la vente d’œuvres d’autres personnes, l’artiste devenant alors négociant.

 

Type d’ouvrage ou d’opération Taux de  TVA

Importation d’œuvres d’art, d’objets  de collection ou d’antiquité (en provenance d’Union Européenne ou non)

5,5 %
Cession de droits d’auteur (droit de représentation, de reproduction, d’adaptation, d’exploitation) et d’interprétation 10 %
Vente d’une œuvre originale par l’auteur ou ses ayants droit 5,5 %
Vente réalisée par un tiers (galerie d’art, négociant, intermédiaire agissant en son nom propre) 20 %
Vente d’un bien culturel non considéré comme une œuvre d’art :

 

  • dessin d’architecte, d’ingénieur et autre dessin industriel, commercial, topographique,
  • article manufacturé décoré à la main,
  • toile peinte pour décors de théâtre ou fonds d’ateliers,
  • article de bijouterie, de joaillerie ou d’orfèvrerie,
  • pièce d’ébénisterie de plus de 100 ans d’âge (considérée comme objet d’antiquité),
  • épreuve posthume de photographie (non signée ou authentifiée par l’artiste).
 

 

20 %

 

 

Acquisition auprès d’une galerie d’art ou de tout autre intermédiaire :

Dans ce cas, on observe plusieurs cas de figure :

 

  • Si existence d’un contrat de location de l’espace galerie

 

Dans ce cas, l’artiste assume seul les frais de commercialisation de ses œuvres (vernissage, publicité, etc…). Ainsi il est réputé vendre personnellement ses œuvres, le taux de TVA applicable est donc de 5,5%.

 

  • La galerie agit comme commissionnaire 

 

La base d’imposition est égale à la somme totale perçue par la galerie, et le taux de TVA applicable est de 20%. La TVA reste due par l’artiste qui pourra en contrepartie déduire la TVA acquittée sur la commission versée à la galerie.

 

  • La galerie revend les œuvres achetées au préalable à un artiste

 

La galerie est redevable de la TVA calculée sur le prix de vente de l’œuvre au consommateur final, le taux applicable est de 20%.  Elle pourra également déduire la TVA payée lors de l’acquisition de l’œuvre à l’artiste.

La galerie pourra également opter pour un régime de TVA sur marge : par cette option les galeries peuvent demander que la TVA soit collectée uniquement sur la marge bénéficiaire qu’elles réalisent. Dans ce cas, elles perdent néanmoins le droit à déduction de la TVA acquittée sur le prix d’achat de l’œuvre.

Lorsqu’il n’est pas possible de déterminer avec précision le prix d’achat de l’œuvre cédée, les galeries peuvent, sous conditions, calculer forfaitairement la marge en retenant 30% du prix de vente hors taxes de l’œuvre.

 

 

 

 

 

 


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27 FÉV 2017


L’investissement dans un cheval de course peut se révéler particulièrement fructueux. Cependant, parmi les 8000 propriétaires français de chevaux de course, seule une poignée d’entre eux fera réellement fortune. Les autres, au mieux, se rembourseront les frais engagés. 

Aperçu du fonctionnement ce type d’investissement alternatif.

Les 4 grands produits disponibles sur le « Marché hippique »

Fiscalité chevaux de courses

Cheval blanc

Le Foal, c’est-à-dire le poulain du moment de son jour de naissance jusqu’à la fin de l’année de naissance, peut se négocier de 4.000 € à 12.000 €. Cependant, les prix varient en fonction de son origine et de celle de ces ancêtres, de son lieu de naissance, etc.  La tranche large de 4.000 € à 12.000 € est simplement indicative. Parfois un poulain peut se négocier sur des bases plus élevées bien qu’il soit particulièrement risqué d’investir gros dans un cheval de course dont on ne connaît presque rien de ses qualités intrinsèques.

Le Yearling, est le cheval né le 1er janvier  ou après le 1er janvier jusqu’au 1er janvier de l’année suivante. Sa valeur est déterminée par son pedigree,  ses qualités athlétiques, sa précocité et l’évaluation de son potentiel. La tranche de prix reste vaste, mais en moyenne le Yearling se négocie entre 30.000 € et 100.000 €.

Le 2 ans pré-entraîné peut également se vendre suivant une large tranche de prix, encore plus vaste que le yearling, sachant que les prix peuvent grimper s’agissant de certains pur-sang ayant déjà fait leurs preuves. Cependant, l’investisseur a une meilleure vue sur les qualités de son cheval de course, son potentiel se précise, et les gains à venir également.

Le cheval de course peut s’acheter lors de l’entraînement, à l’amiable avec le propriétaire. Pour ce type de monture, le prix minimum d’acquisition est déjà quasi-inaccessible pour l’investisseur lambda.

Les sources de gains issus de la détention d’un cheval de course

  • Les prix remis lors de classement favorable en compétitions,
  • la vente de saillies,
  • la plus-value à la revente.

Les gains en courses sont souvent minimes et servent au mieux à rembourser les frais liés à l’entretien du cheval.

La saillie peut également rapporter de quoi assurer une partie de l’entretien du cheval de course. La saillie se négocie à partir 300 €, mais peut également atteindre des prix exorbitants dès que l’on considère des chevaux ayant obtenus de bons résultats en compétition, un cheval en bonne santé peut effectuer entre 5 et 10 saillies par mois.

Fiscalité :

Afin de déterminer la fiscalité sur les gains de courses, il faut définir le degré d’intervention du propriétaire

Pour être propriétaire non intervenant et bénéficier de l’exonération des gains de course, le propriétaire confie l’exploitation de la carrière de course de son cheval à un professionnel, si tel n’est pas le cas le propriétaire est intervenant et est imposé au régime des BNC, non professionnels ou professionnels avec possibilité de déduire les déficits. Les plues- values sont quant à elles après divers abattements intégrés dans les revenus du propriétaire.

Propriétaires non intervenants

Les gains de course réalisés par le propriétaire d’un cheval de course éleveur sans sol ou non éleveur qui se borne à confier son cheval à un entraîneur sans exercer aucune diligence en vue de s’aménager une source de revenus ne constituent pas des produits taxables et sont, de ce fait, exonérés d’impôt sur le revenu. Seuls sont imposables, dans ce cas, les profits ou les plus-values retirés de la vente des chevaux, après abattements imposition à l’IRPP.

Propriétaires intervenants

Les gains de course et plus-values réalisés par les propriétaires qui ne remplissent pas la condition d’exonération précitée et les profits ou plus-values retirés par les éleveurs sans sol de la vente de leurs chevaux sont imposables dans la catégorie des bénéfices non commerciaux.

  • Professionnels : Lorsque l’activité déployée par le propriétaire présente un caractère professionnel, le déficit s’impute sur les bénéfices de même nature réalisée au cours de l’année d’imposition par les membres du foyer fiscal. A défaut de tels bénéfices, le déficit est imputable sur le revenu global dans les conditions de droit commun.
  • Non professionnels : Lorsque l’activité ne présente pas un caractère professionnel, le déficit n’est déductible ni d’un bénéfice professionnel, ni du revenu global. Il peut seulement être imputé sur les bénéfices tirés d’activités semblables durant la même année ou les cinq années suivantes.

 

 

 

 

 

 


Unique Estate
Roche & Cie

Instaurée en 1962 par André Malraux, la Loi Malraux est une loi d’utilité publique permettant de défiscaliser sur le montant des travaux réalisés dans le cadre d‘une restauration d’un bien immobilier classé. Ce dispositif fait appel aux investisseurs privés pour réhabiliter le Patrimoine de France, au sens premier du terme.

Qui peut en bénéficier ?

La Défiscalisation Malraux s’adresse depuis le 1er janvier 2013 aux contribuables résidents français qui investissent dans des appartements à rénover et destinés à la location.

Conditions à remplir pour bénéficier de ce dispositif :

Dispositif Malraux. Immeuble ancien rénové.

Dispositif Malraux. Immeuble ancien rénové.

Pour pouvoir bénéficier des avantages de dispositif Malraux, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Acquérir un bien ancien, dans un immeuble qui va subir une restauration complète.
  • Le bâtiment doit se trouver dans une zone bien définie : « un site patrimonial remarquable » ou un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
  • Vous devez Louer ce bien pendant 9 ans à compter de l’achèvement des travaux nu, à usage d’habitation principale du locataire.
  • Les travaux entrepris doivent obligatoirement bénéficier d’une Autorisation Spéciale du Préfet puis être suivis par les Architectes des bâtiments de France.

Quel est l’avantage du dispositif Immobilier Malraux ?

Le dispositif Malraux 2017 donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable à hauteur de :

– 30% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) approuvé, les QAD (quartiers anciens dégradés) et les quartiers conventionnés NPNRU – Anciens secteurs sauvegardés ;
– 22% pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique. – Anciennes ZPPAUP et AVAP.

Le montant des travaux pour le calcul de la réduction d’impôt en loi Malraux 2017 sont retenues dans la limite annuelle de 100.000€.

Lorsque le bien est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.


Quels sont les secteurs, les travaux et les charges pris en compte ?

Les secteurs sauvegardés ayant « un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation et la mise en valeur de tout ou partie d’un ensemble d’immeubles » et reconnus en tant que tel par arrêté du préfet de département.Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez investir dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable, c’est-à-dire :

  1. Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) remplacées depuis 2010 par les aires de mises en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP). Suite à une enquête publique, les travaux de restauration immobilière sont déclarés d’utilité publique. Le dossier précise, pour chaque immeuble, les travaux ainsi que leur délai de réalisation.

Les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé dont la liste doit être fixée par arrêté, peuvent également bénéficier de la réduction d’impôt.

Quels types de dépenses peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt ?

  • Les travaux de restauration immobilière réalisés en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti affecté à l’habitation ou que l’on réaffecte à l’habitation.
  • Les charges de droit commun (prime d’assurance, frais de gestion …).

Bon à savoir

Avec un dispositif Malraux, un bailleur doit renseigner chaque année la « déclaration n° 2042 Complémentaire ». La 1ère année, il doit également joindre une lettre d’engagement.